Торг уместенМы продолжаем рассказывать о нюансах, связанных с использованием бизнес- недвижимости в нашем городе. Эта тема была начата в предыдущем номере в статье «Коммерческий микс». Один из самых развитых видов предпринимательства в нашем городе – торговля. Интернет-ресурс ngs24.ru со ссылкой на Красноярскстат сообщает, что в Красноярском крае главным видом деятельности индивидуальных предпринимателей выступает оптово-розничная торговля: в ней сосредоточено больше половины...

21.11.2011

Торг уместен

Торг уместен

Мы продолжаем рассказывать о нюансах, связанных с использованием бизнес- недвижимости в нашем городе. Эта тема была начата в предыдущем номере в статье «Коммерческий микс».
Один из самых развитых видов предпринимательства в нашем городе – торговля. Интернет-ресурс ngs24.ru со ссылкой на Красноярскстат сообщает, что в Красноярском крае главным видом деятельности индивидуальных предпринимателей выступает оптово-розничная торговля: в ней сосредоточено больше половины от общего количества бизнесменов. Столь радужные успехи в этой сфере, по всей видимости, достигнуты не «благодаря», а «вопреки» той ситуации в торговой недвижимости, которая сложилась в городе.

Загадка стрит-ритейла


1 Торг уместен По мнению директора агентства «Септима» Елены ЗВОНАРЕВОЙ, трудности, связанные с этим форматом (в буквальном переводе с английского «уличная торговля». - Прим. ред.), начинаются уже с терминологии: «С учетом того, что у нас в городе нет грамотного понимания термина и даже принципов отличия первой линии от красной, мы стрит-ритейлом называем все, что угодно. Если говорить в принципе, то — да, стрит-ритейла в городе достаточно. Но грамотно и интересно реализованный, этот тип есть лишь в центре и на «Красрабе».

Георгий КУПРИЯНОВ, коммерческий директор проекта «Открытая база коммерческой недвижимости Красноярска» (knkras.ru), считает, что ситуация не настолько плачевна и стрит-ритейл неплохо реализован и в других районах. По его мнению, большая концентрация помещений этого формата находится на Взлетке и в Северном. Там активно строятся новые дома, где первые этажи заранее спроектированы под коммерческие площади.
А местом дефицита стрит-ритейла специалист называет исторический центр:
«Здесь нет застройки, и ресурс, который можно перевести из жилого в нежилое, себя исчерпал. К тому же в историческом центре действуют разные
ограничения: перевод осложнен из-за наличия архитектурной ценности зданий. При этом спрос на помещения формата стрит-ритэйл здесь стабильно высок».

Константин КЛИМИН, специалист по коммерческой недвижимости компании «Адарис», солидарен с Еленой Звонаревой. По его мнению, в городе положение стрит-ритейла практически тупиковое: «Все хорошее, что можно было взять, люди уже взяли. И если что-то где-то освобождается, то за полтора месяца до съезда уже появляются новые арендаторы».

Однако хаотичный, бездумный выброс на рынок торговых помещений проблему не решит, считает Елена Звонарева: «Сейчас коммерческие помещения строят везде, причем часто с необдуманными планировками. Так делу не поможешь».
А во-вторых, думает директор «Септимы», в нашем городе при нынешнем уровне его развития помещений вполне достаточно: «Но есть одна проблема — они некачественные по уровню своего содержания. И строить их одно за другим бездумно — неправильно».

Комплекс комплексов

1 Торг уместен 2 Если стрит-ритейл словно бы «размазан» по улицам, то торговый центр  — полная противоположность: это единое здание, вмещающее под одной крышей множество магазинов.

Существует расчет, способный дать понять, хватает ли городу торговых центров. Он основан на соотношении количества площадей и горожан. Так, в Саратове, по данным malls.ru, ссылающихся на Дмитрия Золина, управляющего партнера LCMC (London Consulting & Management Company), насыщенность, по состоянию на июнь 2011 года, составляла 180 квадратных метров на 1000 человек. В Красноярске, как утверждают те же источники, эта цифра превышает 400 «квадратов» на тысячу человек. Директор «Септимы» думает, что, пользуясь таким методом, нарисовать четкую и верную картину невозможно: «Когда я работала в строительной фирме, мы заказывали отчет одной крупной компании, специалисты которой нам сообщили, что очень мало собственников помещений, готовых давать достоверную информацию о своем имуществе. Мы можем определить масштабы только визуально, но это означает попадать пальцем в небо».

И, тем не менее, эксперты невысоко оценивают обеспеченность города качественными торговыми центрами. «Сказать, что их не хватает, — не сказать ничего, — заявляет Георгий Куприянов, — и подтверждением тому служат довольно высокие арендные ставки в «Планете» и других торгово-развлекательных центрах».

Размер арендной ставки в крупных и мелких центрах разнится очень сильно, порой в разы. Причиной тому служит то, что зачастую у мелких центров бывает несколько собственников.  Они соревнуются между собой в низкой цене, постоянно проводя политику демпинга.

Елена Звонарева утверждает, что не нужно спешить с решением проблемы нехватки ТЦ любой ценой: «Может появиться какое-то количество проектов, которые сработают в минус. Это ошибка их собственников, но за ней последует ошибка арендаторов, решивших отправиться в центр, в будущем ставший неудачным. Так могут стать провальными потенциально хорошие задумки».

Из того, что было

1 Торг уместен 3 «Все хорошие ТЦ принадлежат у нас московским или санкт-петербургским компаниям, – считает Константин Климин. — У них свое понимание работы с арендаторами, ценообразования и вообще того, как должен быть устроен торговый центр. Из-за этого происходят интересные прецеденты, как, например, с «Июнем» (владеет и управляет этой сетью ТРЦ группа компаний «Регионы». –  Прим. ред.). Когда он открылся, там было очень много свободных площадей. Мало арендаторов, соответственно, слабый трафик — покупателю идти некуда. В полупустом центре можно было бы и опустить арендную ставку, но дешевле москвичи отдавать не хотели. Площади продолжили пустовать». 

Оправдать такую политику федеральных сетей ТЦ можно их заботой об имидже и сохранении концепции, не позволяющей пускать всех арендаторов подряд, без анализа качества их товаров и услуг. В случае появления в центре недобросовестных бизнесменов пострадает образ и бренд центра.

Говоря о крупнейших городских ТЦ, Константин Климин особый упор делает на проблему их доступности. По его мнению, «ТК на Свободном» и «Июнь» объединяет то, что в обоих случаях мало парковочных мест, а въезд на территорию комплекса постоянно представляет трудно решаемую проблему.

Специалист «Адариса» поделился своим мнением также и о локальных красноярских проектах. В качестве примера он привел комплексы «Махаон» и «Кристалл». Причины, по которым они не востребованы, по мнению специалиста, в том, что собственники не там взяли землю, провели неправильное планирование, просто поленились раскрутить свой объект.
Константин Климин описывает схему, по которой нередко работают красноярские девелоперы: «Поехал, посмотрел помещение, оно понравилось, положил на стол 12 миллионов, купил, получил документы. Ждет. Сидит дома. Выставил на продажу и снова ждет. Многие владельцы помещений увлечены чем угодно, кроме судьбы объекта своих вложений».

Сейчас лучшим местом для размещения ТЦ, по мнению г-на Климина, может стать правый берег. Построенный там центр мог бы стать аналогом «Планеты», если будет находиться не возле моста, как, например, «Июнь», а в глубине, среди жилых массивов, - тогда к нему проще будет добраться: «Пробки по выходным откуда? Потому что люди собираются и с правого берега едут на левый. Они покупают еду, одежду, ходят в кино и кафе. А потом, вечером, возвращаются домой. И каждый день город в пробках».

Итак, четко определить уровень насыщенности Красноярска торговыми площадями  не представляется возможным. Но все эксперты уверяют, что нехватка качественных помещений налицо. Именно поэтому перспективные крупные проекты федерального масштаба сейчас как никогда актуальны. Однако ответить на вопрос, удастся ли девелоперам прочувствовать и удовлетворить потребности города, сможет только время.

Максим Исаев

«Недвижимость Красноярья», №45/2011

Поделись этой публикацией - получи 50 рублей!
Скопируйте сюда ссылку на Ваш пост и мы добавим в Ваш кошелек 50 рублей автоматически, если на его странице будет ссылка на Krasdom...