Не так давно мы писали об аренде офисных помещений. Редакция выяснила, что в городе наблюдается их дефицит, а именно не хватает класса «В» и «С». Таким образом, инвестиции в этот сегмент должны обеспечить вам прибыль. Но как грамотно инвестировать? Какие еще сегменты, кроме обозначенного, пригодны для вложений?

07.10.2011

Как двигать деньги через стены


Не так давно мы писали об аренде офисных помещений. Редакция выяснила, что в городе наблюдается их дефицит, а именно не хватает класса «В» и «С». Таким образом, инвестиции в этот сегмент должны обеспечить вам прибыль. Но как грамотно инвестировать? Какие еще сегменты, кроме обозначенного, пригодны для вложений?



Вклад не в склад



Традиционно рынок коммерческой недвижимости подразделяют на четыре сегмента: офисная, торговая, складская и производственная. По данным Константин КЛИМИНА, специалиста по коммерческой недвижимости компании «Адарис», от общего числа коммерческой Как двигать деньги через стенынедвижимости в городе примерно по 40-45% приходится на офисные и торговые помещения. Между ними сложно провести четкую грань, потому что бывают случаи, когда люди заявляют, что являются владельцами торгово-офисных помещений. 20-25% составляют те объекты, в которых можно оборудовать только офис.



Оставшиеся 30-35% — складские и производственные помещения. «Но тут все тоже очень интересно, – рассказывает Константин. – Федеральные компании заходят на рынок, покупают себе землю, строят на ней здания, оборудуют и сдают в аренду. Там все на высшем уровне: есть ремонт, все необходимое. Если мы находим в Красноярске склад первого класса, значит, им владеет федеральная компания. В этом сегменте уже все скуплено. А производственные помещения сегодня – это чаще всего фрагменты старых заводских комплексов. Новые сегодня абсолютно не появляются. Если, скажем, с коммерческой недвижимостью на первых этажах сейчас практически нет проблем и есть хоть какие-то офисные комплексы, то производственные помещения не строятся вообще».



Куда деть деньги?



По словам экспертов, вложения в недвижимость — один из самых безопасных способов инвестирования. На рынке не бывает случаев резкого и большого обвала цен. Поэтому риск потери крупного капитала минимален.



Итак, мы выявили дефицит офисных помещений класса «В» и «С» и предположили, что грамотные вложения в них обязательно окупятся. Но все эксперты утверждают, что, помимо этого сегмента, благоприятной почвой для инвестиций также является и торговая недвижимость.



Александр ИВАНЧИН, директор красноярского представительства брокерской компании «Броко», рассказывает: «На сегодняшний день практически нет пустующих торговых площадей. Появляется новый комплекс – сразу всё забивается. В Красноярске торговля очень хорошо развита, поэтому одним из выгодных будет являться вложение в торговый сегмент. Естественно, бывают такие случаи, как тот, что произошел с «Огнями», — прогадали московские девелоперы. Но отсюда можно извлечь урок: нужно грамотно оценить место, в котором будет расположен ваш объект».



«Коммерческие помещения на первых этажах жилых домов скупаются теми, кто будет отдавать их под торговлю. 90% не организуют там свой бизнес, они предоставляют или перепродают помещение», — говорит директор компании «БЕДЖ» Гарегин БЕДЖАНЯН.





Развивая тему, г-н Иванчин предлагает следующий вариант: «Сегодня есть тенденция, связанная с павильонами. Они требуют довольно демократичных вложений. Постройка павильона в 23-25 «квадратов» с отделкой «под ключ» обойдется в 800-900 тысяч. Если построите комплекс из нескольких объектов, то каждый отдельный обойдется уже дешевле. И если сдавать их по 25-30 тысяч в месяц, то их оторвут с руками».



Елена ШУМАЙЛОВА, начальник отдела инвестиций компании «Сибиряк», поделилась опытом собственной фирмы. Компания практикует строительство коммерческой недвижимости уже довольно давно: «Я работаю в «Сибиряке» 9 лет, и на протяжении всего этого времени мы строим коммерческую недвижимость, – рассказывает она. – Особенно активно в последние 6-7 лет, поскольку интерес был и есть достаточно оживленный. Несколько лет назад цены доходили чуть ли не до 100 тысяч за метр. Однако покупали, интерес был. На сегодняшний день стоимость помещений – порядка 60-65 тысяч за «квадрат». Так как район Покровский уже достаточно застроен новыми жилыми домами, но ещё не освоен в плане размещения помещений культурно-бытового и торгового назначения, люди проявляют к нему большой интерес».



«Сибиряк» сейчас активно застраивает микрорайон Покровский, поясняет эксперт: «Сегодня там три микрорайона. И все большие дома, которые выходят на проезжую часть, предусматривают на первых этажах встроенные или встроенно-пристроенные коммерческие помещения. Назначение всевозможное. Как правило, на первой линии стараемся предусмотреть помещения торгового назначения. А та часть, которая  находится в середине микрорайона, уже приспособлена под офисы. Полностью коммерческие здания должны появиться в 3-м микрорайоне. По другим сложно пока сориентировать, поскольку комплексная застройка утверждается».



Рассказывая о том, какой бизнес занимает первые этажи жилых домов, Елена Шумайлова подтверждает тезис о выгоде инвестирования в коммерческую недвижимость: «Наши торговые площади скупают активно. Спрос есть. Чаще всего планируют устраивать аптеки. Также площади приобретают под салоны красоты, парикмахерские. Практически в каждом доме по одному салону покупают. Даже те, кто не успел приобрести коммерческое помещение, берут жилое на первых этажах и меняют его статус. Также часто покупают офисы под риелторские компании, детские сады, школы дополнительного обучения».



Правила грамотного инвестирования



Сделать прогноз и назвать конкретный период конкретного года, когда будет наиболее выгодно вынимать или вкладывать деньги в коммерческую недвижимость, невозможно, говорит Александр Иванчин. По его словам, возможен только анализ актуальной ситуации: «Нужно анализировать факторы и ситуацию. Когда ипотека стала доступна всем, ее не брал только ленивый. Понятно, что это уже перегрев, поэтому нужно избавляться от недвижимости, если есть такие планы. Необходимо следить за ценой, поскольку если объект стал дороже себестоимости раза в три-четыре, то самое время продавать: за таким подъемом обязательно идет спад».



Говоря о рисках, Константин Климин рассказывает следующее: «Покупая коммерческую недвижимость  в жилом доме, который ещё строится, можно стать жертвой нечестного застройщика и потерять свои деньги. Поэтому нужно присматриваться, внимательно выбирать застройщика и обращаться в агентство. Там знают, какая у кого репутация, и порекомендуют наилучший вариант».



Александр Иванчин



В офисных площадях, говорит эксперт, есть проблема «большого количества денег»: «У человека много денег — он покупает большое помещение, не задумываясь, что объект такого размера никому не нужен. Потому «Первая башня» слабо заселена: там этаж площадью почти 500 метров. За метр берут 2500 рублей, это адекватная цена. Но когда аренда составляет 1 млн 200 тысяч в месяц, не каждый готов себе её позволить. Вот он, риск: может быть простой. Лучше десять раз съездить в регпалату и купить десять небольших офисов, чем один большой».



Что касается производственных и складских помещений, то тут риск минимален. «Когда речь идет о 50 млн рублей, то вряд ли купишь из-за поспешного выбора то, что не походит», — говорит специалист.



По мнению г-на Иванчина, сдача коммерческого помещения в аренду — дело менее рискованное, нежели перепродажа: «Можно поторопиться и во время роста цен продать раньше пика, потеряв возможную выгоду. Не исключено, что удастся выручить не столь  большие деньги по сравнению с тем, сколько бы вы заработали со временем, сдавая в аренду. Если это сложно делать самому, когда вы имеете много объектов, следует нанять менеджеров, которые за вас будут собирать деньги».



Чтобы максимально обезопасить себя, Иванчин и Климин рекомендуют обращаться за консультацией в агентство недвижимости или брокерскую контору. Необходимо быть внимательным и тщательно выбирать объект инвестиций. «Раз потрачено так много денег, то вложение обязательно окупится» – такой принцип не подойдет.



Так и эдак



«В зависимости от цели инвестиции нужно выбирать сегмент, — говорит специалист по коммерческой недвижимости компании «Адарис». — Если мы просто хотим «закопать» деньги, то вполне можно вложить их и в квартиру. Если мы не ведем бизнес на площади, а просто ищем, как сделать деньги на недвижимости, то вкладывать можно куда угодно: даже если потери будут, то они окажутся незначительны».



Вообще, по словам директора красноярского представительства «Броко», главное различие между инвестициями в коммерческую и жилую недвижимость следующее: «Вклад в жилую недвижимость требует меньше средств, но он будет приносить и меньше денег. Помимо этого очевидного аспекта, инвестиции в жилую недвижимость предусматривают возможность вложения в долевое. А это вариант беспроигрышный. Но, опять же, нужно учитывать момент, когда входить. Есть вероятность заплатить за квадратный метр, который после постройки не подорожает, а подешевеет».



Факторы, влияющие на цену коммерческой недвижимости: транспортная развязка, пешеходные пути, состояние и положение в здании.  Средняя цена среднего предложения по городу - порядка 60-66 тысяч.



Из коммерческой же недвижимости способа извлечения денег два: сдача в аренду и перепродажа.

Константин Климин говорит, что в идеале, если есть свободные деньги для инвестиций, нужно приобрести несколько изолированных друг от друга помещений с отдельными входами: «Мы можем, например, купить весь первый этаж, сдавать, но не продавать. Смысл в том, что, несмотря на многие процессы, ваше имущество не обесценится сразу и полностью. Так у вас будет хорошее вложение, которое будет довольно надежным и будет приносить прибыль. У нас в городе это адекватное поле для инвестиций».



Описывая грамотные принципы перепродажи, эксперт говорит следующее: «Выгодная перепродажа возможна тогда, когда помещение было куплено в стратегически выгодном месте. Построился жилой дом, стало известно, что рядом с ним будут возводить развлекательный комплекс или бизнес-центр. Приобрели помещение, скажем, за 5 млн. Развлекательный комплекс сдали – ваша цена точно возрастет на 1,5 миллиона».



Что касается такого специфического метода, как субаренда, то он актуален, в основном, для торговых помещений. Бывают случаи, когда бизнесмен арендует помещение для ведения своего дела несколько большее, чем ему необходимо. Это обусловливается всеми подходящими опциями, за исключением площади. И когда она оказывается больше, чем нужно, остатки, которые не понадобились арендатору, он сам сдает в аренду еще раз. Также возможен вариант, когда человек сразу берет большое помещение, сам занимает 1 часть, а остальное сдает, сделав магазин формата универмага.



На вопрос о том, возможно ли простому человеку, взяв кредит, выгодно инвестировать в коммерческую недвижимость, Александр Иванчин отвечает так: «Генерируем ситуацию. Наша цель — создать торговый павильон. Нам удалось пройти по всем знакомым, занять у всех по максимуму. А остальное «добить» кредитом. Допустим, получилось взять полтора миллиона. Чтобы обслуживать данный кредит, даже взятый лет на семь, минимальный платеж будет составлять тысяч 30-36. А у вас из этих 1,5 млн идет только 900 тысяч на обустройство павильона, потом ещё пройдет пара месяцев, пока не будет найден арендатор. И он будет платить 25-20 тысяч. А это даже минимального платежа не покрывает. Поэтому это довольно сложно. Нужно очень тщательно провести расчеты: соизмерить размер кредита с тем, сколько вы будете простаивать, и с суммой, которую вам будут платить арендаторы. Также не забывать, что если вы просто назначите сумму, перекрывающую минимальный платеж, то будут ли клиенты?».



А в ресторанах



Как двигать деньги через стеныОдин из способов инвестирования в коммерческую недвижимость – применение ее как части бизнеса. Рассмотрим особенности этого способа на примере общепита. По словам Константина Климина, у агентства, в котором он работает, всегда есть в разработке клиент, ищущий помещение под создание точки общественного питания, что говорит о стабильной положительной динамике рынка.



Анатолий ВАЩЕНКО, один из самых крупных рестораторов Красноярска, владелец таких известных заведений, как «Перцы» и «Свинья и бисер», рассказывает: «Нами куплено пока только одно помещение («Перцы» на пр. Мира в «Метрополе»), потому что мы недавно встали на путь выкупа того, что арендуем. Для выкупа необходимы значительные средства, которые превосходят необходимые для запуска. Арендовать также стоит потому, что всегда есть опасения: пойдет там бизнес, не пойдет. Плюс часто бывает, что нам не продают то, что мы готовы выкупить. А бывает, что готовы продать те помещения, которые нам не нужны».



Сегодня владельцы общепитов активно открывают новые заведения в спальных районах города. Примеры тому — «Белый кролик» и «Harat's Pub» в мкрн Северный. Это пример дальновидности бизнесменов: несмотря на сравнительную небольшую активность этих мест, заведения там располагать выгодно. «Дело в том, что центр не «резиновый» и имеет свои ограничения, в частности, по парковке и стоимости аренды. В спальных районах также проживают люди. Поэтому грамотно организованное дело будет там успешно, –  подтверждает этот тезис Анатолий Ващенко. -  Вот взять микрорайон Взлетка: он активно расстраивался и покупался, но там никто не жил, потому что люди просто вкладывали деньги. И со временем, когда произошло его оформление как района, он начал заселяться. Много там появилось тех, кто снимает квартиры. Сейчас это один из самых густонаселенных районов».



Говоря о том, какое помещение необходимо под общепит, ресторатор описывает все необходимые опции: «Нас интересует не благоустроенность, а другие параметры. Это, в первую очередь, энергоснабжение. Стараемся, чтобы помещение не находилось в жилом доме, потому что бывают конфликты с жильцами. Нужна возможность установки хорошей вентиляции. Интерьер не интересует вообще, потому что делаем собственный. Готовый даже мешает. Поэтому мы требуем, чтобы нам предоставляли голое помещение. Лучшие места –  либо обособленные помещения, либо офисные здания».



Все мнения экспертов совпадают в одном: коммерческая недвижимость — выгодный и безопасный объект для инвестиций. При грамотном подходе к вопросу, при должном терпении и помощи профессионалов ваши средства будут успешно умножены.



Артем ЕГОРОВ





Нюансы



«Коммерческие помещения на первых этажах жилых домов скупаются теми, кто будет отдавать их под торговлю. 90% не организуют там свой бизнес, они предоставляют или перепродают помещение», — говорит директор компании «БЕДЖ» Гарегин БЕДЖАНЯН.



«Мы сейчас, что бы там ни говорили, восстановились от кризиса 2009 года. Бизнес развивается, постоянно появляются новые организации, которым нужен их личный офис. Так что спрос на коммерческую недвижимость растет, это будет продолжаться и в будущем», —  говорит директор красноярского представительства брокерской компании «Броко» Александр Иванчин.



В строительной компании «Сибиряк» прислушиваются к потенциальным клиентам: «В связи с их пожеланиями планируем будущие помещения. Но не всегда удается сделать так, чтобы планировка офиса была оригинальной, не совпадала с жилыми комнатами этажом выше. В панельных домах есть несущие конструкции, которые не позволяют сделать особенную планировку».



В районе Покровский, где ведет комплексную застройку компания «Сибиряк», минимальный размер нежилого помещения, расположенного на первом этаже, — порядка 40 «квадратов», максимальный — в пределах 1000.



Константин Климин делится способом добыть деньги из коммерческой недвижимости: «Покупаете торговую площадь, устраиваете в ней магазин. Функционируете пару месяцев, потом продаете. Если вы не наврали насчет выручки и магазин не сильно страшный, то за два-три месяца у вас его заберут».


Поделись этой публикацией - получи 50 рублей!
Скопируйте сюда ссылку на Ваш пост и мы добавим в Ваш кошелек 50 рублей автоматически, если на его странице будет ссылка на Krasdom...