Сегодня Красноярск имеет свой уникальный , не похожий ни на какой другой архитектурный стиль. В городе уживаются прошлое и настоящее: деревянные дома, сталинки, хрущевки, ленинградки и современные жилые комплексы, восхищающие своими архитектурными решениями.
Эпоха зданий-коробок одного цвета ушла в прошлое. Красноярские застройщик пытаются выгодно позиционировать свои объекты относительно других, продумывая интересные планировочные решения, фасад и инфраструктуру. Вместе с уникальными проектировочными решениями жилые комплексы обрели свои собственные имена.
19.03.2018

Новостройки Красноярска: перспективы 2020-2025

Масштабное градостроительство в Красноярске возобновилось в 10-е года нового столетия. Одной из причин роста строительной отрасли стал переход города в статус миллионщика. Казалось что строители открыли «золотую жилу». Несколько лет город рос вглубь, осваивая пустыри и территорию ветхого жилья. Сегодня город растет вширь. Вместе с новыми земле отводами на границах городской черты открываются новые перспективы застройки.
Однако есть резонный вопрос — как долго будет длиться период урбанизации пригородов Красноярска.

Упрямая статистика

В 2000 году в городе введено 161,3 тыс. кв.м., в 2005 году – 570,2 тыс.кв.м, в 2010 году – 616,1 тыс.кв.м., в 2016 году – более 900 тыс. кв. м., а в 2017 году около 700 тыс. кв.м. Как видно из статистики, количество сданных квадратных метров увеличивается. Жилищное строительство развивается. Однако количество квадратных метров могло быть больше, если бы не возникало проблем с не завершенными жилыми объектами.
Проблема обманутых дольщиков коснулась не только инвесторов Красноярска и Красноярского края, но и всей России в целом. В целом, по данным, представленным регионами, на сегодняшний день в 72 субъектах страны насчитывается 830 проблемных объектов, общее число обманутых дольщиков (без учета семей) – 86 тысяч человек.
В 2017 году вышел закон о долевом строительстве. Главная задача нового закона – долевое строительство должно исчезнуть через три года. Новый закон о долевом строительстве – медаль с двумя сторонами. С одной стороны – это защита граждан от мошенничества, с другой такие жесткие требования по отношению к застройщикам могут привести к существенным изменениям рынка недвижимости. Так, например, цена квадратного метра может подорожать из-за изменений условий строительства и привлечения инвестиций. Один из прогнозов, который сегодня соответствует здравому смыслу, указывает на то, что цены на первичном рынке поднимутся. Вслед за первичным рынком на повышение отреагирует и вторичный рынок. Ведь как известно, чтобы купить что-нибудь, надо...
Перспектива роста цены квадратного метра подкрепляется не только изменениями в законе, но и доступностью кредитных средств. По мнению красноярских экспертов банковского сектора в ближайшее время сохраняется тренд на снижение ставок по ипотеке. И это несмотря на то, что в Прошлом году ипотечная ставка уже существенно снизилась. Такой тренд лишь подогревает покупательскую активность и может стать тем локомотивом, который обеспечит спрос на подорожавшие квартиры.

Роста не будет

Как сообщили в пресс-службе Красноярскстата, численность населения Красноярска на 1 января 2017 года составила 1 млн 83 794 человека. За год население увеличилось на 15,9 тыс. человек, или на 1,5 %. Увеличение численности происходит прежде всего за счет миграции. Естественный прирост хоть и остается в плюсе, однако слабо влияет на те 1,5%.
Давайте посчитаем. Но санитарным нормам на одного человека должно приходиться 18 кв.м. Количество сданных квадратов равно в 2017 году равно миллиону. Если поделить количество сданных квадратов на количество новых граждан, то логически получается, что предложение на первичном рынке превышает естественный спрос почти в три раза.
Надо сказать , что большинство почти 16000 новых горожан не являются миллионерами. Поэтому решают свои жилищные вопросы в том числе и с помощью аренды.
Согласно основному положению Генерального плана города Красноярск должен развиваться в пределах городской черты, за счет существующих земельных ресурсов. Красноярск застраивается очень плотно. В городе заканчиваются свободные участки. Именно поэтому самая активная стройка ведется на краю города, например на Мясокомбинате, в Солнечном и в районе п. Солонцы. У потребителя в скором времени останется небольшой выбор: покупать квартиру на вторичном рынке, или все-таки на первичном, но не с самым выгодным расположением.
Сегодня ряд застройщиков не могут стимулировать покупателей на приобретение своего жилья. Даже уменьшение цены и спец предложения не дают ответной реакции. После ввода в эксплуатацию свеженькие новостройки долго стоят с темными окнами. Исходя из этих данных, можно сделать вид, что спрос на жилье в Красноярске в целом удовлетворен. Один из апокалиптических взглядов на Красноярск будущего раскрывает вид на целые микрорайоны пустующие без своих жильцов.

Три дороги

Проанализировав все изменения в сегменте строительного рынка можно предложить три сценария развития градостроительства в Красноярске.
1. Квартиры подорожают.
Цены и спрос на новостройки в скором времени вырастут по объективным причинам. Ипотека подогреет спрос. В конечном итоге цены на вторичное жилье тоже вырастут, догоняя первичных рынок.
2. Инфраструктура будет в цене.
Цены на «первичку» и «вторичку» будут дифференцированы по районам. Спрос на жилье в районах с развитой инфраструктурой останется высоким несмотря на отсутствие новостроек в них. Районы периферии останутся без внимания покупателей, а значит и цена в них не вырастет.
3. Город призрак.
Последний расклад напоминает апокалипсис. Цены на новостройки будут расти, а вот стоимость вторичного жилья будет снижаться и дальше. Новостройки привлекут внимание горожан и они уедут из ветхих районов. Поэтому могут появится маргинальные кварталы, густо заселенные трудовыми мигрантами и бедными горожанами.
С вопросом о том, что ждет Красноярск в ближайшие три года мы обратились к Красноярским экспертам.

Комментарии экспертов

Долженко Евгения Сергеевна, начальник инвестиционного управления ООО СК "Реставрация"

Ближайшие два года ожидать существенного увеличения стоимости долевого строительства не приходится. Но учитывая, что сроки строительства жилых домов у многих Застройщиков, по объективным причинам, стали более длительными, стоит ожидать уменьшение объемов строительства. И если доверять законам экономики, должен вырасти спрос, и как следствие, цена. Поэтому, я думаю, что через пять лет цена вернется на уровень 2014 года.
Еще до введение в действие 214-ФЗ действовала программа приобретения строящегося жилья по договорам инвестирования. Люди привыкли к тому, что приобретая квартиру на раннем этапе строительства можно приобрести ее по более выгодной стоимости. Подождать 2-3 года и заехать в новое жилье. Кроме того, не секрет, что многие люди таким образом зарабатывают на разнице в стоимости. И это, в свою очередь, является одним из факторов спроса на долевое строительство. Потому, можно с уверенностью сказать, что при полной отмене долевого, приобретать квартиры будут только люди, которые собираются в них жить. Следовательно количество предложений о продаже новостроек на рынке будет всегда велико. Как следствие, большое количество предложений не приведет к увеличению стоимости. Однако, учитывая, то что всем Застройщикам придется оплачивать дополнительные услуги в виде процентов банку, себестоимость строительства точно увеличится.
Наверное, в данном случае, чтобы объемы строительства не упали в разы, нужны программы по кредитованию строительства с очень низкими процентными ставками. Следовательно, в случае уменьшения объемов строительства, цена на квартиры со временем поднимется и вернется на уровень 2014года. Однако встанет вопрос: готовы ли люди будут приобретать квартиры по такой стоимости.
Жилье как на первичном рынке остается востребованным всегда. Все хотят жить в новой квартире, в хорошем районе. Сегодня наблюдается рост спроса на квартиры в строящихся домах и новостройках как в районах с более высокой стоимостью квадратного метра (Взлетка, Студенческий, Центр, Пашенный), так и на окраинах города, где стоимость квадратного метра в 1,5 раза меньше (Солнечный, Мясокомбинат, Черемушки).
Спрос на вторичное жилье сократился, поэтому стоимость квартир в этих домах снизилась. Однако, снижение стоимости не может быть постоянным, наверное через два-три года, в случае увеличения стоимости новостроек, спрос и на вторичное жилье вырастет.
Очень хочется надеяться, что нас ожидает первый вариант развития рынка. Однако, в долгосрочной перспективе может получить развитие 3 вариант.

Александр Билонов, главный редактор журнала Недвижимость Красноярья

Постараюсь резюмировать коллективное отношение к нашей теме трех экспертов, которые попросили остаться инкогнито. Общее мнение таково: первый сценарий точно не случится. В Красноярске сегодня востребованный спрос соответствует 350-400 тысячам квадратных метров в год нового жилья. И, по мнению этих экспертов, в ближайшие два года ввод жилья точно будет превышать этот показатель. Как отреагирует на это вторичный рынок недвижимости покажет время, однако уже сегодня стоит говорить о стагнации цен на нем.
Поделись этой публикацией - получи 50 рублей!
Скопируйте сюда ссылку на Ваш пост и мы добавим в Ваш кошелек 50 рублей автоматически, если на его странице будет ссылка на Krasdom...