Посты экспертов
2017-12-08

ПЛЮСЫ И МИНУСЫ ДОСРОЧНОГО ПОГАШЕНИЯ ИПОТЕКИ

Практика показывает, что большинство заемщиков плохо представляют свои права при обращении в банк за кредитом. Думают, что если банк одобрил выдачу кредита, то самое главное - поскорее получить деньги, а затем вернуть банку денежные средства в срок, который обозначен в кредитном договоре. Многие люди, если у них появляются финансовая возможность, хотели бы досрочно погасить кредит. При этом они даже не подозревают, что могут это сделать на законных основаниях без каких либо финансовых потерь.

До вступления в силу закона "О внесении изменений в статьи 809 и 810 части второй Гражданского Кодекса РФ" (ГК), который часто называют законом о досрочном погашении кредита, сделать это заемщику без согласия банка было невозможно.
Это объясняется тем, что банк, выдавая кредит, уже заранее планирует и рассчитывает на получение доли прибыли, которая выражается в процентах по кредиту и сроке, на который он выдается.

Досрочное погашение кредита заемщиком существенно влияет на предполагаемый кредитором расчет прибыли по процентам за пользование кредитными средствами. Поэтому банки, даже если и соглашались с возможностью досрочного погашения кредита, как правило, брали за это комиссионные или применяли штрафные санкции. Кроме того, в кредитный договор также включали пункт об особых условиях при досрочном погашении кредита, который позволял получить кредитору хотя бы часть запланированной им прибыли.

Ярчайшим примером может стать ипотека, какой она является в РФ. Очень часто сумма итоговой переплаты позволяет приобрести еще одну, а то и две квартиры. По сути многие семьи берут ипотечные кредиты, заранее предполагая, что вернут банку нужную сумму досрочно, в то время как сами кредиторы пытаются пресекать подобные попытки. Они создают условия, неподходящие для досрочной выплаты ипотеки. Более крупные банки изначально просто устанавливали определенные ограничения, а мелкие устанавливали высокие комиссии и штрафы.

В Федеральный закон от 19 октября 2011г. №284-ФЗ "О внесении изменений в статьи 809 и 810 части второй ГК РФ", о досрочном погашении кредита были внесены существенные изменения. Теперь заемщики могут досрочно погашать кредит полностью или частями, заплатив проценты, начисленные только включительно до дня возврата суммы займа. Банк не имеет права просить заемщика оплатить какие-либо пени или штрафы за досрочное погашение кредита (об этом гласит 4 пункт статьи 809 ГК РФ).

Нужно отметить, что данные изменения в законодательстве касаются только кредитов, выданных гражданам для личного семейного, домашнего или иного использования не связанного с предпринимательской деятельностью.
Кроме того, действующие кредитные договоры также попадают под данный закон. То есть, если кредит был взят до вступления закона в силу, заемщик имеет право получить свои деньги, потраченные на комиссию или штраф, обратно.
Решив погасить кредит досрочно, заемщик должен будет уведомить (лучше в письменной форме) об этом банк не менее, чем за 30 дней до возврата суммы кредита или его части.

Реакция банков на вступление в силу «Закона о досрочном погашении»

Данный закон рассчитан на защиту интересов потребителей, но не банков. Они могут реагировать на нововведение в законе по-разному:
• Крупные банки дорожат своей репутацией, поэтому готовы пойти на такие уступки. Они без проблем соглашаются на досрочную выплату кредита. Их задача — снизить издержки.
• Банки, которые рассчитывают не на постоянных, а на новых клиентов, предпочитают искать другие способы сохранить доходы на прежнем уровне. Некоторые из них повышают ставки по кредитам, чтобы покрыть издержки. Благодаря этому, они получают свою прибыль с тех людей, которые предпочитают вносить кредит своевременно.
• Отдельные банки пытаются найти другие способы сократить издержки. Так, некоторые из них вносят людей, которые гасят кредит досрочно, в число «плохих» клиентов. Многие банки, видя подобную пометку в кредитной истории, могут вообще отказать в выдаче кредита. Иными словами, кредитная история будет хорошей, но получить кредит не получится.
Таким образом, ситуация с досрочным возвратом средств выглядит несколько неоднозначной — с одной стороны, это выгодно для заемщика (теперь и закон на его стороне), с другой — есть вероятность испортить себе кредитную историю.

С уважением, ипотечный консультант компании "ГРАНТА-недвижимость" Зуева Анастасия. Консультации по тел. 8 (391)293-98-75