03.09.2014

Как купить квартиру

Итак, вы приняли решение купить квартиру. Чтобы чувствовать себя уверенно при решении «квартирного вопроса», предлагаем простые рекомендации по покупке недвижимости.


 


Изучаем рекламные предложения


Покупайте сами: если располагаете временем, четко представляете себе все этапы покупки, уверены в себе, понимаете, из чего складывается цена на квартиру, умеете торговаться, разбираетесь в юридических вопросах и т.д.


Вы наверняка, имеет представление, что хотите купить, и сколько это будет стоить. В любом случае уточнить, что дорого, а что дешево — не помешает. Поищите варианты по цене и качеству в интернете и в печатных изданиях. Актуальная база объявлений есть на сайте KRASDOM.RU, в издании «Недвижимость Красноярья».


Сделайте несколько звонков по понравившимся предложениям. Получите как можно больше информации. Обратите внимание на фотографии. Скорее всего, вы не сразу найдете подходящий вариант. То, что в рекламе и то, что на деле, обычно, отличается. Скептически отнеситесь к объявлениям с низкой ценой, объявлениям с припиской «срочно». Это может быть рекламный ход – не более.




Что может предложить риэлтор


Предложить продать квартиру вам может собственник. Также переговоры о продаже с вами может вести риэлтор. В первом случае – все понятно. Во втором случае, квартиру риэлторское агентство может предложить без комиссии. Это значит, что риэлтор возьмет деньги за сделку с продавца. При таком раскладе риэлторские агентства проверят документы обеих сторон, сопроводят сделку.


Начав самостоятельный поиск, вы, скорее всего, столкнетесь с предложением риэлторов своих услуг.


Риэлтор может взять на себя всю работу по покупке недвижимости – от поиска квартиры до момента совершения сделки. Предлагаются на рынке недвижимости и отдельные услуги, которые требуются при покупке жилья, например: поиск квартиры, юридическое сопровождение, услуга по оформлению ипотеки и т.д.


Стоимость услуги, когда риэлтор берет всю работу на себя, варьируется: комиссия в 1% до – 3% плюс 20-27 тыс. рублей, оформление ипотеки – 15 тыс. руб., поиск – 10 тыс. руб. Если вы продаете, а затем покупаете, то большинство агентств делает скидку на вторую услугу.


Отметим, что в основном агентства недвижимости берут деньги по факту продажи квартиры.




Просмотр квартиры


Начните осмотр квартиры с изучения документов.


Проверьте правоустанавливающий документ, свидетельство о регистрации права собственности на квартиру, техпаспорт. Обратите внимание, есть или нет перепланировка. Если в будущем вы решите её узаконить, это дополнительные хлопоты и трата денег. Так, например, перепланировка с присоединением лоджии без услуг посредников будет стоить порядка 13-15 тыс. руб. Более подробно о том, как узаконить перепланировку мы расскажем в отдельном материале.


Осмотрите потолки, не заливали ли соседи, если последний этаж — не течёт ли крыша. Осмотрите состояние санузлов и сантехники, дверей и дверных коробок, состояние полов. Оцените, нужен или нет ремонт, в каком объеме.


Поинтересуйтесь соседями, которые живут рядом.


Просмотрев несколько вариантов и сойдясь в цене, переходите к проверке юридической чистоты квартиры.




Проверяем юридическую чистоту квартиры


Проверка юридической чистоты квартиры необходимая процедура. Она позволяет убедиться, что после покупки жилья вам не будут предъявлены претензии со стороны судебных органов, банков, людей, сохранивших право пользования объектом недвижимости. Вот документы, которые вы можете получить сами либо попросить показать продавца. Их наличие в большинстве случаев достаточно, чтобы обезопасить себя.


1. Выписка из ЕГРП о зарегистрированном праве на объект недвижимого имущества. Предоставляется любому лицу. Эта выписка берется в Росреестре, офисе МФЦ, либо офисе Кадастровой палаты, либо в электронном виде. Стоимость — 200 рублей в бумажном виде и 50 рублей в электронном. Действительна 30 дней. В этом документе отображена информация о праве собственности, кто собственник, площадь квартиры, этаж, адрес, обременение. Кстати, риэлторы, имеющие право доступа к базе данных ЕГРП с использованием электронной цифровой подписи, могут получить такой документ в течение 15-20 минут.


2. Выписка из домовой книги.


Предоставляется владельцу квартиры или зарегистрированному в квартире лицу. Выдается в паспортном столе, ТСЖ, управляющей компании. В этой выписке указано, кто зарегистрирован в данной квартире. Здесь же можно упомянуть о расширенной выписке из домовой книги (архивной выписке), в ней – все, кто когда-либо был зарегистрированы в квартире. Документ необходим, если квартира была приватизирована, и нужно узнать о людях, которые могли сохранить право пользования "квадратными метрами".


3. Кадастровый паспорт (техплан, техпаспорт).


Находится у владельца квартиры. Необходим, чтобы проверить, была или нет сделана перепланировка жилья.


4. Нотариально удостоверенное согласие супруга на сделку.


Документ необходим, если квартира была приобретена во время брака.


Существуют еще некоторые документы, которые могут понадобиться для проверки юридической чистоты сделки, например, согласие органов опеки или справки из медицинских учреждений. Однако это редкие случаи, и о них мы поговорим в отдельном материале.


После знакомства с вышеперечисленными документами и при наличии их оригиналов, а также паспорта продавца можно начинать закрепление устных договоренностей на бумаге.




Предварительный договор


Предварительный договор – удобный юридический инструмент, позволяющий закрепить взаимные обязательства сторон с указанием основных и важных условий предстоящей сделки, таких как цена, сроки, размер аванса или задатка в обеспечение своих обязательств.


Нет необходимости заключать предварительный договор в случае полного расчета наличными средствами в день сделки с выходом на регистрацию, а также если есть уверенность, что при договоренности о продаже сегодня, сделка пройдет завтра, и никто не передумает и не изменит предварительных устных договоренностей.


Заключить предварительный договор необходимо, как правило, тогда, когда, по разным причинам совершить сделку прямо сейчас не удаётся. В одних случаях это неготовность документов, в других – нет денег для оплаты покупки, в третьих – временное отсутствие одного из субъектов сделки, а также если планируется продавать жилье и приобретать что-то взамен.


Скажем несколько слов про задаток и аванс. Продавец, если отказывается от продажи квартиры, задаток возвращает в двойном размере (согласно ст.381 Гражданского кодекса РФ). Аванс же просто возвращается, т.е. покупателю предусмотрительнее брать с продавца задаток.




Заключаем договор купли-продажи


Договор купли-продажи можно составить в простой письменной форме или в нотариальной. И в том и в другом случае документ будет иметь юридическую силу. Если нет необходимости составлять договор у нотариуса (например, в случае использования ипотечного кредита в банке), то можно в простой письменной форме. Для сведения скажем, что у нотариусов за удостоверение сделки по недвижимости до 1 млн рублей тариф составит 1% и далее - по шкале. Так, если заверяется квартира стоимостью в 3,2 млн. рублей, то тариф составит 26 тыс. рублей.


В договоре купли продаже должны быть освещены все основные условия договора. В нём описывается предмет договора; указываются документы, на основании которых продаваемая квартира принадлежит продавцу; цена квартиры и порядок расчета между сторонами. Сумму, за которую продается квартира, необходимо указывать цифрами и прописью.


На практике договор купли продажи составляет продавец, особенно если квартира продается через агентство.


Отдельный пункт описывает порядок передачи квартиры продавцом покупателю. Зачастую стороны договариваются, что ДКП является одновременно и актом приема-передачи квартиры.


Если вы не договорились о сроках освобождения квартиры, то в договор купли-продажи необходимо внести отдельный пункт. Отметим, что законом не установлен допустимый срок освобождения продавцом жилья. Если вы снимает жильё в аренду или, например, живёте с семьёй у родственников, то вам необходимо как можно быстрее вселиться. Как показывает практика, компромиссный срок в этом случае одна-две недели.




День сделки


После тщательной проверки документов и текста договора стороны производят расчёт и ставят подписи. Продавец пишет расписку о получении денег.


Продавец и покупатель с документами приезжают в офис Росреестра либо в офис МФЦ, берут талон и ожидают своей очереди. Необходимо иметь с собой документ, удостоверяющий личность, договор купли-продажи, выписку из домовой книги, документ об уплате госпошлины (1000 рублей, оплатить можно в банке, где подписывался договор купли-продажи). Заявление о регистрации права и заявление о регистрации перехода права заполняются в Росреестре либо МФЦ. На посещение офисов вы можете записаться и по телефонам: МФЦ (391)217-18-18 или 8-800-200-3912 (звонок бесплатный по Красноярскому краю), Росреестра — 8 (391) 228-66-68.


Срок регистрации — не больше 10 дней.


Когда документы будут готовы, покупатель получает на руки свидетельство о государственной регистрации права и договор купли-продажи с отметкой о том, что он был зарегистрирован, а продавец – договор и копию свидетельства.

Поделись этой публикацией - получи 50 рублей!
Скопируйте сюда ссылку на Ваш пост и мы добавим в Ваш кошелек 50 рублей автоматически, если на его странице будет ссылка на Krasdom...