09.09.2014

Жильё для несовершеннолетних

Законодательная база


Конституция РФ предоставляет несовершеннолетним право на жилье, и это право охраняется государством. Одним из приоритетных принципов семейного и гражданского права является защита прав несовершеннолетних, поэтому государственные органы активно отстаивают права и интересы несовершеннолетних при совершении сделок с жилыми помещениями.


Не стоит забывать, что взрослые люди, совершая сделки по отчуждению недвижимости, осознают значение своих действий и могут отвечать за свои поступки, за детей же все решают их законные представители, и зачастую их решения приводят к печальным последствиям. Несовершеннолетние — это особые субъекты жилищных правоотношений. В настоящее время все большее значение приобретает одно из существенных прав несовершеннолетних, а именно: право на жилье.


 


Участие органов опеки и требование к жилью


Еще несколько лет назад любая сделка с недвижимостью, в которой участвовал несовершеннолетний, даже если ребенок только был прописан в квартире, требовала обязательного разрешения органов опеки и попечительства. Но с принятием в 2005 году нового Жилищного кодекса процедура упростилась: требование распространяется лишь на несовершеннолетних, являющихся собственниками жилья или имеющих долю собственности.


Итак, если несовершеннолетний ребенок стал собственником жилья в результате завещания, дарения, покупки квартиры, а также при приватизации, то при продаже этого жилья путь родителей лежит через кабинеты органов опеки и попечительства. Главное убедить в том, что сделка не приведет к уменьшению стоимости имущества несовершеннолетнего. Часто родители путают это понятие с «уменьшением квадратных метров». Это не совсем одно и то же. Новая жилплощадь должна быть не хуже и не меньше. Учитываются многие факторы: площадь, рыночная стоимость, местонахождение, наличие основных коммуникаций, наличие отдельной комнаты для ребенка, степень развития инфраструктуры и прочее. К примеру, если ранее доля ребенка составляла 20 кв.м. в благоустроенной квартире со всеми удобствами, а в приобретаемом жилье у него будет 25 «квадратов», но в частном доме «со всеми удобствами» на улице, то вряд ли такую сделку органы опеки одобрят.


Отметим, что Жилищный кодекс никак не повлиял на сделки с несовершеннолетними, оформляющиеся через банковское кредитование. Большинство банков, весьма настороженно относятся к выдаче кредита на покупку жилья, если одним из собственником являются несовершеннолетние, то кредитное учреждение может и отказать в выдаче.


 


Документы, необходимые для сделки


Сразу оговоримся, это дело хлопотное. Как показывает практика, продолжительность сделки купли-продажи с квартирой, где собственник — несовершеннолетний, увеличивается на две недели. Нужно время, чтобы органы опеки тщательно проверили представленный пакет документов.


Портфель документов таков:


- свидетельство о рождении ребенка;


- заявления от родителей;


- правоустанавливающие документы как на продаваемое, так и на покупаемое;


- техническая документация БТИ на обе квартиры: кадастровый паспорт жилого помещения;


- выписки из домовой книги и финансово-лицевой счет на обе квартиры;


- выписка из Единого государственного реестра прав и другие документы в зависимости от ситуации и условий покупки.


После процедуры рассмотрения органы опеки должны рассмотреть документы и выдать разрешение на сделку, либо письменный отказ в течение 15 дней. Чтобы отказа не произошло, лучше предоставить все документы, которые не «свидетельствуют» об ухудшении жилищных условий ребенка.


В случае получения отказа органов опеки и попечительства дать разрешение на сделку, обжаловать такое решение можно только в судебном порядке.


 


Несовершеннолетний имеет право подписи


Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет заключают и подписывают договоры самостоятельно. Необходимое в соответствии с п. 1 ст. 26 и п. 1 ст. 30 Гражданского кодекса РФ согласие их законных представителей (родителей) и попечителей может быть выражено в договоре или представлено отдельными документами. Все сделки несовершеннолетних, не достигших 14 лет (малолетних), могут совершать от их имени только их законные представители (родители, усыновители, опекуны). Тем самым осуществляется защита имущественных прав несовершеннолетних их законными представителями.


Получив разрешение органа опеки и попечительства, вы можете его не реализовывать, если ваши намерения изменились, но если вы намерены вступить в отношения купли-продажи, то только при условиях, прописанных в распоряжении органа опеки и попечительства.


Также стоит отметить, что орган опеки и попечительства не производит проверку чистоты сделки — это обязанность ее участников, ответственность за чистоту сделки ложится именно на них.


 


Исключительные права несовершеннолетних


Дадим еще несколько полезных советов в части сделок на жилые помещения с участием несовершеннолетних.


При снятии несовершеннолетнего с регистрационного учета из жилого помещения (выписке) согласия органов опеки не требуется. Сотрудники федеральной миграционной службы обязывают предоставить только письменное заявление на выписку от родителей. Но, если ребенок был зарегистрирован в муниципальной квартире по заявлению обоих родителей, его невозможно выписать без согласия родителей, даже если в квартире сами родители не проживают и выписаны.


Если ребенок прописан в квартире, принадлежащей на праве собственности кому-либо из членов его семьи, он не может быть снят с регистрационного учета до наступления совершеннолетия ни при каких обстоятельствах, в том числе и через суд.


При приватизации жилого помещения прописанные в нем дети должны участвовать в приватизации. Если квартира будет приватизирована без участия несовершеннолетнего, то сделка будет признана недействительной.


Несовершеннолетние имеют также исключительное право при вселении и регистрации в любые жилые помещения, находящиеся на правах коммерческого, социального найма, в собственности или служебном пользовании. Согласия других прописанных в квартире лиц, а также собственников данных жилых помещений при вселении и регистрации несовершеннолетних не требуется.


Вообще специфических прав на жилые помещения несовершеннолетних в действующем законодательстве немало. Опытные риэлторские компании знают о них и стараются действовать согласно букве закона.

Поделись этой публикацией - получи 50 рублей!
Скопируйте сюда ссылку на Ваш пост и мы добавим в Ваш кошелек 50 рублей автоматически, если на его странице будет ссылка на Krasdom...